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전국 소액임차인 계산기
임차주택의 최선순위 담보물권(근저당권 등) 설정일 기준으로, 그 지역·시점에 적용되는 소액임차인 보증금 범위와 최우선변제 한도액을 확인합니다. 주택임대차보호법 시행령 별표 기준(1990.2.19 ~ 현행)입니다.
예시 값이 입력되어 있습니다. 값을 바꾸면 바로 다시 계산됩니다.
전입일·확정일자·계약일이 아니라, 등기부등본상 최선순위 저당권·가등기담보권·전세권 등이 설정된 날짜 기준입니다. 담보물권이 없는 경매라면 배당요구종기일 기준으로 별도 판단해야 합니다.
입력하면 소액임차인 해당 여부와 예상 최우선변제 수령액까지 함께 계산합니다. 비워두면 기준금액만 보여줍니다.
기준일은 부동산등기부등본의 (을구) 최선순위 담보물권 설정등기일입니다 · 결과는 버튼 바로 아래에 표시됩니다
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계산 결과
기준시점을 왜 담보물권 설정일로 보나요
소액임차인 = 대항요건 + 보증금 기준
주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳐 대항력을 갖추고, 보증금이 지역별 소액임차인 기준 금액 이하인 임차인은 다른 담보권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있습니다(최우선변제권, 주택임대차보호법 제8조).
왜 전입일이 아니라 담보물권 설정일인가
소액임차인 기준 금액과 최우선변제 한도액은 계속 개정되어 왔습니다. 여러 임차인·담보권자가 경합할 때 형평을 위해, 판례는 그 부동산에 최초로 설정된 저당권 등 담보물권의 설정 당시 시행되던 기준을 적용하도록 하고 있습니다. 즉 임차인이 나중에 들어왔더라도, 이미 설정되어 있던 근저당권 설정일 기준의 (더 낮았던) 옛 기준 금액이 적용될 수 있습니다.
최우선변제 금액의 한계
최우선변제 금액은 보증금과 한도액 중 작은 금액이며, 그마저도 경매 목적물(주택) 가액의 2분의 1을 초과할 수 없습니다. 여러 임차인의 보증금 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 각자 보증금 비율대로 안분 배당됩니다. 이 계산기는 주택가액을 반영하지 않으므로, 실제 배당액은 이보다 적을 수 있습니다.
최우선변제 대상이 아니거나 부족하다면: 보증금 반환 절차
보증금이 기준금액을 초과하거나 대항요건을 갖추지 못해 최우선변제를 받지 못한 경우에도, 확정일자에 따른 일반 우선변제권으로 배당요구를 할 수 있고, 배당으로 전액을 회수하지 못하면 임대인을 상대로 보증금 반환청구 소송 또는 지급명령 절차를 진행할 수 있습니다. HUG·SGI 전세보증보험에 가입되어 있다면 소송 전에 보증기관에 이행청구를 신청해 보증금을 먼저 회수할 수도 있습니다. 이사 전에 임차권등기명령을 마쳐두면, 다른 곳으로 전입하더라도 기존 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다.
매수인(낙찰자) 입장: 최우선변제금과 경락잔금대출
경매로 주택을 낙찰받을 때는 최우선변제 대상 임차인의 유무와 금액에 따라 실제 부담해야 할 인수 비용이 달라집니다. 특히 경락잔금대출을 이용할 경우, 금융기관은 선순위 임차인의 최우선변제금이나 대항력 있는 보증금을 먼저 공제(이른바 방공제)한 뒤 담보인정비율(LTV) 및 DSR 한도를 산정하는 경우가 많아 실제 대출 가능 금액이 예상보다 줄어들 수 있습니다. 방공제를 면제해 주는 MCI·MCG 모기지보험 가입이 가능한지, 1금융권 주택담보대출 금리는 어느 정도인지 입찰 전에 미리 상담해 두는 것이 안전합니다.
판단이 애매하다면 전문가 상담을
담보물권 설정일이 여러 차례 바뀌었거나(토지·건물 별도 등기 포함), 지역 경계가 애매하거나, 다수의 임차인·채권자가 얽힌 사건이라면 이 계산기만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 이런 경우에는 등기부등본과 배당표를 근거로 법무사 또는 변호사에게 권리분석 상담을 받아보시길 권합니다.