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조정대상지역 계산기
주택을 취득한 날짜에 그 지역이 조정대상지역이었는지 확인합니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면, 1세대 1주택 비과세 판정 시 2년 거주 요건이 함께 따라붙습니다.
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취득일 = 통상 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날 · 결과는 버튼 바로 아래에 표시됩니다
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상황에 따라 다음 글도 이어서 확인해보세요.
2년 거주를 못 채웠다면 → 일시적 2주택 비과세 특례·양도소득세 절세 방법 보기 조정대상지역에서 집을 사신다면 → 대출 규제(LTV)와 자금조달계획서 작성법 보기왜 실거주 2년이 붙나요
일반 지역 취득
조정대상지역이 아닌 곳에서 취득한 주택은, 1세대 1주택 비과세 판정 시 원칙적으로 2년 보유만 채우면 거주 여부와 무관하게 요건을 검토할 수 있습니다.
조정대상지역 취득
취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었다면, 소득세법 시행령 제154조에 따라 2년 보유 + 2년 거주(실거주)를 모두 채워야 비과세 검토 대상이 됩니다. 이 규정은 2017.8.2 대책 이후 취득분부터 적용됩니다.
2년 거주 요건을 채우지 못했다면
실거주 2년을 채우지 못한 상태에서 주택을 양도해야 한다면, 상황에 따라 일시적 2주택 비과세 특례나 보유기간·거주기간 재기산 예외 등 구제 규정이 적용될 수 있습니다. 다만 이 특례들의 요건(신규 주택 취득 시점, 종전 주택 처분 기한 등)은 세법 개정마다 자주 바뀌어 왔으므로, 양도소득세 신고 전 세무사 상담을 통해 정확한 세액과 절세 가능 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
조정대상지역에서 집을 살 때 함께 따라오는 규제
조정대상지역으로 지정된 곳에서 주택을 취득하면 비과세 거주 요건 외에도 여러 규제가 함께 적용됩니다. 일정 가격 이상 주택은 자금조달계획서 제출 의무가 있고, 다주택자는 취득세 중과(최대 12%) 대상이 될 수 있으며, 주택담보대출 LTV 한도도 비규제지역보다 낮게 적용되는 경우가 많습니다. 대출 한도와 취득세율은 취득 시점의 세대 기준 주택 수에 따라 달라지므로, 계약 전 은행 대출 상담과 취득세 시뮬레이션을 함께 받아보시길 권합니다.
다주택자라면 양도소득세 중과 여부도 함께 확인
조정대상지역 내 주택을 다주택 상태에서 양도하면 양도소득세 중과(기본세율에 최대 30%포인트 가산)와 장기보유특별공제 배제 대상이 될 수 있습니다. 이 중과 규정은 한시적으로 유예된 기간이 있었던 만큼 양도 시점 기준으로 적용 여부가 달라질 수 있고, 보유 주택 수에 따라 종합부동산세 합산 배제 여부도 함께 검토해야 하므로 세무사·회계사를 통한 사전 계산을 권장합니다.
판단이 애매하다면 전문가 상담을
다주택 여부, 일시적 2주택 특례, 상속·증여로 받은 주택이 섞여 있는 등 사안이 복잡하다면 이 계산기의 조정대상지역 판정만으로는 비과세 여부를 확정할 수 없습니다. 국세청 홈택스의 양도소득세 미리 계산하기 서비스를 먼저 활용해보시고, 금액이 크다면 세무사에게 사전 상담을 받아보시길 권합니다.