조정대상지역 지정되면 달라지는 것 2026 세금·대출·청약 총정리
조정대상지역은 이름만 바뀌는 규제가 아닙니다.
지정되는 순간 취득세, 양도세, 1세대1주택 비과세, 대출, 청약, 전매제한까지 한꺼번에 달라질 수 있습니다.
화성동탄·용인기흥·구리, 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정
국토교통부는 2026년 6월 29일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정했습니다. 지정효력은 2026년 7월 1일부터 발생합니다.
핵심은 이겁니다.
조정대상지역으로 지정되면 “집값이 올랐다”에서 끝나는 게 아니라, 그 지역에서 집을 사는 사람·파는 사람·청약하는 사람 모두의 조건이 달라질 수 있습니다.
[ 목차 ]
조정대상지역 지정되면 달라지는 것 한눈에 보기
| 구분 | 달라지는 내용 | 누가 봐야 하나? |
|---|---|---|
| 세금 | 취득세 중과, 다주택자 양도세 중과, 1세대1주택 비과세 거주요건 강화 | 매수자, 매도자, 다주택자, 1주택자 |
| 대출 | 주택구입목적 주담대 LTV 제한, 유주택자 대출 제한, 전입의무, 대출한도 적용 | 주택 매수 예정자, 갈아타기 수요자 |
| 청약 | 1순위 자격요건 강화, 지역 거주자 우선공급, 가점제 비율 강화, 재당첨 제한 | 청약 대기자, 무주택자, 1주택 갈아타기 수요 |
| 전매 | 수도권 주택 3년, 지방 주택 1년 전매제한 등 적용 | 분양권 매수자, 단기 매도 계획자 |
| 신고 | 자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무 | 규제지역 주택 매수자 |
정리하면: 조정대상지역은 단순히 “규제지역으로 묶였다”가 아니라, 세금·대출·청약·전매·신고의 기준이 동시에 바뀌는 신호입니다.
1. 세금이 달라집니다
조정대상지역 지정의 가장 큰 영향은 세금입니다. 특히 다주택자 취득세 중과, 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제, 1세대1주택 비과세 거주요건 강화를 반드시 확인해야 합니다.
| 세금 항목 | 조정대상지역 지정 후 영향 | 핵심 체크 |
|---|---|---|
| 취득세 | 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% 중과 여부 확인 | 이번 집을 산 뒤 몇 주택자가 되는지 확인 |
| 양도세 | 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 가능 | 양도일 현재 다주택자인지, 팔 주택이 조정대상지역인지 확인 |
| 1세대1주택 비과세 | 보유 2년에서 보유 2년 및 거주 2년 요건으로 강화 | 취득 당시 조정대상지역인지, 실제 2년 거주했는지 확인 |
| 종부세 | 민간매입임대 종부세 합산배제 제외 가능 | 임대주택 보유자는 별도 검토 필요 |
2. 대출 조건이 달라집니다
조정대상지역으로 지정되면 주택구입목적 주택담보대출의 LTV가 강화됩니다. 자료 기준으로 무주택자는 처분조건부 1주택자를 포함해 LTV 40%, 유주택자는 LTV 0%로 제한됩니다. 또한 최대한도 6억 원 제한, 6개월 이내 전입의무, 최대 만기 30년 이내 조건이 붙습니다.
| 대출 항목 | 규제 내용 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 주택구입목적 주담대 | 무주택 40%, 유주택 0%, 최대한도 6억 원 제한 | 잔금대출 전환 시 6억 원 한도 적용 가능 |
| 생애최초 | LTV 70% 및 6개월 이내 전입의무 | 생애최초 디딤돌대출은 1개월 이내 전입의무 유지 |
| 생활안정자금 주담대 | 1주택 최대 1억 원 한도, 다주택 금지 | 보유 주택 수 기준 확인 필요 |
| 전세대출 | 소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 보증비율 80% 강화 | 1주택자 전세대출 한도 2억 원 일원화 |
| 신용대출 | 1억 원 초과 신용대출 보유자는 1년간 규제지역 내 주택 구입 제한 | 신용대출과 주택 매수를 함께 계획하면 주의 |
3. 청약과 전매제한도 달라집니다
조정대상지역은 청약 대기자에게도 중요합니다. 1순위 자격요건이 강화되고, 지역 거주자 우선공급, 가점제 적용비율, 재당첨 제한 등이 달라질 수 있습니다. 분양권 전매도 수도권과 지방에 따라 제한기간을 확인해야 합니다.
| 항목 | 조정대상지역 지정 후 변화 | 체크 포인트 |
|---|---|---|
| 전매제한 | 주택은 수도권 3년, 지방 1년 전매제한 | 단기 매도 계획이 있다면 반드시 확인 |
| 오피스텔 전매 | 100실 이상 오피스텔은 계약체결일부터 소유권이전등기일까지 1년 전매제한 | 오피스텔 투자도 규제 확인 필요 |
| 지역 거주자 우선공급 | 주택은 2년 이상 지역 거주자 우선공급 | 해당 지역 거주기간 확인 |
| 1순위 자격 | 청약통장 가입 후 2년 경과, 세대주 요건, 과거 당첨 이력 등 강화 | 무주택자라도 청약통장 기간과 세대주 여부 확인 |
| 재당첨 제한 | 조정대상지역은 재당첨 제한 7년 | 과거 당첨 이력 확인 필요 |
4. 자금조달계획서와 토지거래허가구역도 봐야 합니다
규제지역이 되면 자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무가 발생합니다. 투기과열지구는 증빙자료 제출 의무까지 더 강하게 적용될 수 있습니다. 이번 추가 지정과 함께 경기도는 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정할 계획이라고 밝혔습니다.
5. 이번 추가 지정 지역은 어디인가?
2026년 7월 1일 이후 기준으로 경기 규제지역은 기존 12곳에서 화성동탄·용인기흥·구리가 추가되어 총 15곳으로 확대됩니다. 서울은 25개 구가 투기과열지구 및 조정대상지역으로 유지됩니다.
| 구분 | 추가 지정 전 | 추가 지정 후 |
|---|---|---|
| 서울 | 서울 25개 구 | 서울 25개 구 유지 |
| 경기 | 수원장안·수원팔달·수원영통, 성남수정·성남중원·성남분당, 안양동안, 과천, 용인수지, 광명, 하남, 의왕 | 기존 12곳 + 화성동탄·용인기흥·구리 추가 |
조정대상지역 지정 전후 체크리스트
집을 사거나 팔 계획이 있다면 아래 순서로 확인하세요. 조정대상지역은 지역표만 보는 게 아니라, 내 상황에 어떤 세금과 대출 규제가 붙는지까지 봐야 합니다.
| 순서 | 체크 항목 | 확인 질문 |
|---|---|---|
| 1 | 현재 지정 여부 | 내 지역이 조정대상지역 또는 투기과열지구인가? |
| 2 | 취득세 | 이번 주택을 사면 2주택 또는 3주택 이상이 되는가? |
| 3 | 1세대1주택 비과세 | 취득 당시 조정대상지역이라 2년 거주요건이 필요한가? |
| 4 | 다주택 양도세 | 2026년 5월 10일 이후 다주택 중과 대상이 되는가? |
| 5 | 대출 | LTV, 전입의무, 대출한도, 전세대출 제한을 확인했는가? |
| 6 | 청약 | 청약통장 2년, 세대주 요건, 재당첨 제한을 확인했는가? |
| 7 | 자금조달계획서 | 자금 출처와 입주계획 증빙을 준비했는가? |
자주 묻는 질문
조정대상지역으로 지정되면 가장 먼저 무엇이 달라지나요?
세금, 대출, 청약, 전매제한, 자금조달계획서 신고 의무가 함께 달라질 수 있습니다. 특히 취득세, 1세대1주택 비과세, 다주택자 양도세를 먼저 확인해야 합니다.
화성동탄·용인기흥·구리는 언제부터 적용되나요?
국토교통부 보도참고자료 기준으로 투기과열지구 및 조정대상지역 지정효력은 2026년 7월 1일부터 발생합니다.
조정대상지역이 되면 취득세가 무조건 오르나요?
무조건은 아닙니다. 취득 후 주택 수가 중요합니다. 조정대상지역에서는 2주택부터 8%, 3주택 이상부터 12% 중과 여부를 확인해야 합니다.
1세대1주택도 조정대상지역을 봐야 하나요?
봐야 합니다. 조정대상지역 취득 주택은 1세대1주택 비과세 판단 시 보유 2년뿐 아니라 거주 2년 요건이 문제될 수 있습니다.
다주택자는 무엇을 가장 조심해야 하나요?
다주택자는 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과와 장기보유특별공제 배제 여부를 확인해야 합니다.
청약도 영향을 받나요?
영향을 받습니다. 청약통장 가입 후 2년 경과, 세대주 요건, 지역 거주자 우선공급, 가점제 비율, 재당첨 제한 등을 확인해야 합니다.
정리: 조정대상지역 지정은 집값 뉴스가 아니라 세금과 대출, 청약 기준이 바뀌는 신호입니다. 동탄·용인기흥·구리처럼 새로 지정된 지역이나 앞으로 지정 가능성이 있는 지역을 본다면, 지역 이름보다 먼저 세금과 규제 효과를 확인해야 합니다.
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