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전국 소액임차인 계산기
임차주택의 최선순위 담보물권(근저당권 등) 설정일 기준으로, 그 지역·시점에 적용되는 소액임차인 보증금 범위와 최우선변제 한도액을 확인합니다. 주택임대차보호법 시행령 별표 기준(1990.2.19 ~ 현행)입니다.
예시 값이 입력되어 있습니다. 값을 바꾸면 바로 다시 계산됩니다.
전입일·확정일자·계약일이 아니라, 등기부등본상 최선순위 저당권·가등기담보권·전세권 등이 설정된 날짜 기준입니다. 담보물권이 없는 경매라면 배당요구종기일 기준으로 별도 판단해야 합니다.
입력하면 소액임차인 해당 여부와 예상 최우선변제 수령액까지 함께 계산합니다. 비워두면 기준금액만 보여줍니다.
기준일은 부동산등기부등본의 (을구) 최선순위 담보물권 설정등기일입니다.
기준시점을 왜 담보물권 설정일로 보나요
소액임차인 = 대항요건 + 보증금 기준
주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳐 대항력을 갖추고, 보증금이 지역별 소액임차인 기준 금액 이하인 임차인은 다른 담보권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있습니다(최우선변제권, 주택임대차보호법 제8조).
왜 전입일이 아니라 담보물권 설정일인가
소액임차인 기준 금액과 최우선변제 한도액은 계속 개정되어 왔습니다. 여러 임차인·담보권자가 경합할 때 형평을 위해, 판례는 그 부동산에 최초로 설정된 저당권 등 담보물권의 설정 당시 시행되던 기준을 적용하도록 하고 있습니다. 즉 임차인이 나중에 들어왔더라도, 이미 설정되어 있던 근저당권 설정일 기준의 (더 낮았던) 옛 기준 금액이 적용될 수 있습니다.
최우선변제 금액의 한계
최우선변제 금액은 보증금과 한도액 중 작은 금액이며, 그마저도 경매 목적물(주택) 가액의 2분의 1을 초과할 수 없습니다. 여러 임차인의 보증금 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 각자 보증금 비율대로 안분 배당됩니다. 이 계산기는 주택가액을 반영하지 않으므로, 실제 배당액은 이보다 적을 수 있습니다.